En julio, ese costo registró el mayor salto mensual del año. Es uno de los primeros datos que miran inquilinos y compradores antes de elegir una propiedad. Cómo impacta en el presupuesto del consorcio y qué se puede esperar.
Las expensas volvieron a ocupar el centro de la discusión de los consorcios. El promedio por unidad funcional llegó a $295.336 en julio en todo el país. Se trata de una suba del 5,52%, el mayor alza mensual de 2026, y acumulan un alza de 17,75% en lo que va del año.
El incremento estuvo vinculado principalmente con los gastos salariales del personal de edificios, el pago del medio aguinaldo y el aumento de distintas partidas de mantenimiento y servicios. El movimiento mensual se produjo pese a que, en la comparación interanual, la evolución de las expensas muestra una desaceleración.
En los últimos doce meses, las expensas aumentaron 35,36%, mientras durante los primeros siete meses de 2026 acumularon una suba del 17,75%. En todo 2025, el incremento había alcanzado el 37,97%.
Los datos surgen de un relevamiento de Octopus Proptech sobre más de 5500 consorcios y 170.000 hogares.
Las razones detrás del aumento de las expensas
Los sueldos y las cargas sociales explicaron en julio el 38,2% del total de las expensas, con un promedio de $88.699 por unidad funcional. El pago del medio aguinaldo tuvo un impacto adicional sobre las liquidaciones del mes.
Según Jorge C. Resqui Pizarro, presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), durante julio se aplicó una suba del 2% sobre el salario básico de junio, junto con un adicional remunerativo de $55.000 y el pago del medio SAC anual.
A los salarios se sumaron otros gastos que tienen un peso significativo en el presupuesto de los consorcios. El mantenimiento de partes comunes representó $49.719 por unidad funcional, equivalente al 16,8%; los abonos de servicios alcanzaron $45.537, el 15,4%; y los servicios públicos demandaron $41.150, el 15,2%.
De esta manera, estos cuatro rubros concentraron más del 85% del gasto total.
La incidencia de cada partida, sin embargo, cambia según las características del edificio. La cantidad de unidades, la presencia de encargado permanente, los servicios contratados y, especialmente durante el invierno, el sistema de calefacción pueden generar diferencias importantes entre consorcios.
Gas: un gasto que puede cambiar toda la liquidación
El impacto de los servicios públicos se observa con claridad en los edificios que utilizan calderas centrales. El administrador y abogado especialista en expensas Rodrigo Martínez Daveño aportó como ejemplo un consorcio de 40 unidades de Almagro.
En ese edificio, el consumo de gas de la caldera representó aproximadamente $1,5 millones en julio de 2025. Un año después, la factura correspondiente al mismo mes superó los $2 millones.
El consorcio tiene un presupuesto mensual cercano a $6 millones, por lo que el gas llegó a representar alrededor de un tercio de los recursos disponibles durante ese período.
La factura debe convivir con salarios, cargas sociales, mantenimiento, reparaciones, seguros y abonos. Por eso, un aumento puntual de un servicio puede tener una incidencia considerable sobre el monto final que deben afrontar los propietarios.
La electricidad también mostró una evolución superior al promedio de las expensas en algunos edificios. En un consorcio mediano de Caballito, la factura pasó de $194.000 en julio de 2025 a $302.000 en julio de 2026.
El incremento fue del 56% interanual, frente a una inflación del 33% en el mismo período.
Otro ejemplo aparece en los gastos bancarios. En un consorcio de Caballito, el mantenimiento de la cuenta corriente pasó de $100.000 a $158.000 mensuales entre julio de 2025 y julio de 2026, pese a mantener el mismo volumen de operaciones.
Estos casos explican por qué el promedio nacional puede diferir de manera importante de lo que paga cada propietario. Un edificio con calefacción central y una estructura de personal determinada puede tener una liquidación muy diferente de otra torre con menos servicios.
La morosidad suma presión
El problema no termina con el monto de la liquidación. También importa cuánto dinero consigue cobrar efectivamente cada consorcio.
Según Octopus Proptech, la cobrabilidad promedio fue del 92,72% en julio. Es decir, una parte de las expensas liquidadas no ingresó en tiempo y forma, aunque los consorcios igualmente deben afrontar salarios, servicios, mantenimiento y proveedores.
Resqui Pizarro estimó que los niveles de atraso en el pago se ubican entre el 17% y el 20%. Según explicó, la situación está relacionada con la capacidad de pago de los hogares, tanto de trabajadores asalariados como de quienes tienen ingresos independientes o más inestables.
Cuando una parte de las unidades acumula deuda, el resto de los propietarios puede quedar expuesto a una mayor presión sobre las cuentas del edificio, especialmente cuando aparecen reparaciones o facturas extraordinarias.
Qué puede pasar en los próximos meses
El salto de julio de las expensas estuvo condicionado por el pago del aguinaldo, por lo que no necesariamente se repetirá una suba mensual del 5,52% durante los próximos meses.
Sin embargo, los salarios seguirán teniendo un peso central. A esto pueden sumarse los consumos de invierno, especialmente en edificios con calefacción central, cuyos gastos de gas y electricidad todavía pueden reflejarse en próximas liquidaciones.
Resqui Pizarro anticipó una evolución “moderada pero constante”, mientras Martínez Daveño también prevé una desaceleración de los aumentos, aunque señaló otro período de presión para los consorcios: diciembre, enero y febrero, por el segundo medio aguinaldo, las vacaciones y las suplencias del personal.
En materia de ahorro, algunas medidas permiten reducir determinados consumos. La utilización de fotocélulas y timers puede mejorar el control de la iluminación de espacios comunes, mientras que una regulación más eficiente de los horarios de las calderas puede reducir el consumo de gas.
También existe margen para revisar contratos. Resqui Pizarro consideró necesario auditar y renegociar los acuerdos con proveedores, además de mejorar el control de los consumos y actuar frente a la morosidad.
Pero el margen no es ilimitado. “Muchos gastos y consumos en los consorcios son inelásticos”, advirtió Martínez Daveño, por lo que no todos los componentes pueden reducirse sin afectar el funcionamiento del edificio.
Resqui Pizarro concluyó que, para evitar mayores aumentos, será necesario que continúe el descenso del costo de vida, junto con un mayor control de la morosidad, la renegociación de contratos y medidas que permitan reducir los consumos de los edificios.
